从2700万到10个亿 重庆两江春城地块交易谜团

　记者 杜远 张晓晖 这块土地横跨重庆（楼盘）江北渝北两区，面积567亩，堪称重庆主城的黄金地块，即使在“森林重庆”搞得最火热的那几年，重庆北环立交旁的这块“荒地”也只是用木板和绿塑料布围了一圈。
　　现在这块地已被开发商重庆中华置业有限公司（下称“中华置业”）起了一个漂亮的名字，叫做“两江春城”。中华置业是云南省城市建设投资有限公司（下称“云南城投”）的控股子公司，云南城投拥有其51%的股权。
　　2013年7月6日，两江春城一期以13000元/平方米的价格选房，拉开这个号称重庆主城核心大盘的序幕。
　　购房者蜂拥而至，却不知这567亩地块（开发商对外扩大宣传称为860亩，可能包含临近公共绿地）背后的利益交易，时至今日，围绕着这桩“囤地”生意的最大获益者仍然面目不清。
　　从2700万到10个亿
　　中华置业的前身是重庆中华物业发展公司（下称中华物业）。
　　1994年8月，中华物业公司设立，主要为重庆市人民大礼堂服务，中华物业的注册资金为2000万，主管部门为重庆国际信托投资公司。
　　中华物业平稳发展到2004年的时候，发生了巨大的变革。
　　2004年7月23日，中华物业受让位于重庆市江北区石马河街道石子山村李家湾、幺店子等处，面积为149723平方米（其中行政划拨65256平方米，有偿出让84467平方米）的国有土地作为商业、住宅建设用地，土地出让金为2291.78万元（不含征地、拆迁、整治等成本费用）。
　　2004年8月31日，中华物业受让位于重庆市渝北区龙溪街道办事处冉家坝B8-03、10、11、14、19号地块，面积为228311.9平方米的国有土地作为商业、住宅建设用地，土地出让综合价金为19387.6万元（包含1.3亿元征地拆迁整治费、前期成本费61.98万元和土地出让金6311.96万元）。
　　这两块地，实际上是同一块地，也就是目前正在热销的“两江春城”之位置所在，只因为跨越地界分属两个不同的行政区（江北区和渝北区），因此才分开由两个区级政府进行协议转让。
　　有趣的是，中华物业在受让了这567亩土地之后，随即开始了大刀阔斧的企业改制，中华物业变更为有限责任公司，改制之后的中华物业，有两个股东，分别是重庆国际信托投资有限公司出资2000万，占股95.24%；重庆和信典当有限责任公司以货币出资100万，占股4.76%。
　　经济观察报调查后发现，在2004年11月23日，由重庆展华会计师事务所出具的中华物业资产评估报告书中，刚刚受让567亩黄金地块的中华物业资产总计为22017.25万元，与其土地价款2.17亿元相近，但流动负债上却突然多出一笔19238.06万元的负债，照此计算，拥有567亩宝地的中华物业净资产仅值2779.19万元，这也成为日后中华置业股权买卖的评估标准价。
　　在资产评估中，重庆展华会计律师事务所写道，由于土地转让合同中，“未明确中华物业应该支付征地拆迁整治费用（1.3亿多）”，故此次评估结果中，“以调整后的账面值反映存货开发成本”。
　　蹊跷的是，通篇资产评估书中，未有对中华物业高达1.92亿的负债作任何解释。
　　评估书只在结尾注明：评估报告的全部或部分内容不得向其他单位和个人提供，也不得见诸于公开媒体。
　　不久，中华物业更名为中华置业。
　　2007年12月20日的一份股权交易记录显示，中华置业的95.24%的股权以2487.89万元，从重庆国际信托投资有限公司转让给重庆国信投资控股有限公司（下称“重庆国信”，股权信息显示目前其为一家注册于开曼群岛的TF-EPI公司所控制），成交地点是重庆市联合产权交易所，交易方式为协议转让。
　　2009年，中华置业100%的股权再次挂牌转让，与此前协议转让的方式不同，这次是网络竞价。重庆联合产权交易所网站对这次交易进行了描述：
　　“2009年9月16日，重庆中华置业有限公司100%股权项目在重交所以99680.36万元成交，比挂牌价76750.36万元净增22930万元，增幅高达30%，再创重交所网络竞价标的金额和竞价增值绝对额新高，成为重交所网络竞价方式转让股权项目的又一次有益探索与创新。
　　转让标的公司重庆中华置业有限公司，是由重庆国信投资控股有限公司和重庆国际信托有限公司投资设立的房地产开发企业，此次转让的主要资产实为其标的公司所拥有的江北冉家坝黄金地段近800亩土地。
　　项目进场后，重交所对标的资产进行了深入的分析策划。随着中国经济的回暖，房地产、金融等热门行业出现强劲反弹，成为投资者追捧的热点。
　　在交易运作中，围绕项目最大化增值，重交所充分利用各种渠道扩大推介范围，并对接投资人信息库，有针对性的向龙湖、金科、协信、万科、隆鑫、上海绿地、云南城投等多家在渝及异地房地产开发商及投资者进行定向推介，最终确定4家符合受让条件的意向受让方参与竞价。为促使形成有效竞价，重交所与转让方协调，采用了网络一次报价方式（暗标式），即：在规定的竞价时间内竞买人可对其已提交的报价进行修改，但不能查看其它竞买人的报价，且报价不得低于挂牌价，现场宣布竞价结果。有效的保障了有真实受让意向的投资人不受外部环境干扰。
　　9月16日，4位竞买人按要求分时段来到竞价现场，由工作人员陪同进入不同楼层和竞价室，进行竞价系统培训及讲解；同时，所有进入竞价室的工作人员也按照操作规程，不得携带手机等通讯工具、不得查看竞买人报价或在竞价会结束前离开竞价室。经过紧张竞价，云南城投以99680.36万元竞得中华置业有限公司100%股权，而次高报价仅比最高报价低2630万元。再次完美彰显重交所日臻成熟的交易运作实力。”
　　然而，或许连最终胜出的竞标者云南城投自己都不知道，同样是这块地，同样是中华置业的股权，甚至同样是在重庆联合产权交易所，在不到两年前的2007年12月20日，中华置业95.24%的股权，仅以2487.89万元成交，卖给重庆国信。
　　如此折算，“两江春城”这宗567亩的土地（地块附着在中华置业这家公司的股权交易里），在不到两年的时间里，经重庆国信倒手转卖，从2700万到9.96亿，一下子暴增35.87倍。
　　对重庆国信而言，恐怕世界上再无如此赚钱的生意了。
　　现状
　　五官精致的售楼小姐斜瞟了一眼看房者说，我们不办公积金贷款。
　　售楼小姐的底气也许与“两江春城”的黄金位置有关，从重庆内环快速路北环立交下道，西面就是“两江春城”项目所在地，这里方圆一公里内，集中了龙湖、金科的几个楼盘，还有两个轻轨站点，一些重庆人常把这一地段称作“富人区”。
　　据其宣传资料称，“两江春城”占地860亩，“占据不可复制的城心资源，诞生之刻便已彰显出稀缺价值。”
　　然而，有业内人士向经济观察报爆料称，“两江春城”这一项目从诞生之日起即涉嫌违规建设，并违规预售。
　　经济观察报查询重庆市建筑业管理办公室主办的“重庆建设工程网”发现，“两江春城”的开发商中华置业资质等级为“暂定”，这意味着中华置业只能承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，而该项目规划建筑面积达到115万平方米。
　　同时，这个在2012年11月底开工建设的房地产项目，似乎至今仍没有获得建筑施工许可证，“重庆建设工程网”的公开信息显示：2011年6月，“两江春城”获得了土石方平基工程一期（1、2、3号地块）的建筑工程施工许可证；2012年3月，该项目获得二期平基土石方工程的施工许可证。
　　爆料人称，从2012年11月底至今的半年多时间里，该项目一直处于无证施工的状态，经济观察报记者在项目现场看到，工地上的花园洋房等项目已经建成几栋。
　　现在，没有取得商品房预售许可证的两江春城，已经开始变相对外销售。
　　7月6日，两江春城开始对外“排号选房”，而此前则已开始向购房者兜售VIP卡，并通过“积分制”排列开盘当日选房顺序。
　　7月10日，该项目售房部销售人员对经济观察报记者表示，没有预售许可证，“我们不是预售，是预选”。
　　然而《重庆市国土房管局关于规范商品房住房销售行为的通知》（渝国土房管发【2010】124号）则规定，严禁房地产开发企业在取得商品房预售许可证前，采取排号、定房、内部认购、发放会员卡等各种方式收取预定款性质费用的行为。
　　同样的回答来自中华置业总经理黄昌林。7月11日，黄昌林回复经济观察报记者短信称，“我们没有预售，也未进行销售，我们没有跟消费者签订购房合同，这样的情况下来选房，是不违规的。”关于项目的开发资质和建筑许可，黄昌林表示，“重庆建委都知道情况。”
　　另外，关于这块土地竞买前的价格，黄昌林表示，“我们是按照国家法律规定竞拍购买，符合所有相关程序，至于这块地以前的情况，那不关我们的事情。”
　　值得玩味的是，从2007年到2009年，重庆国信以2487.89万元取得了“两江春城”地块的实际处置权，又以增值35倍多的价格（9.96亿）将这一地块变现，其背后的利益走向，至今仍是一个谜团。既便其偿还掉1.9亿元原有债务，以及获取土地的成本2487.89万元，净利仍达7.8亿元，对于免税王国开曼群岛上的一个小公司而言，是不菲数目。