海银观点：调控措施密集出台，房价是否出现拐点？

这两天，海银金控发现房地产再度成为国人最为关注的热门话题！

仅仅在上周末，北京、广州、郑州、石家庄等城市先后发布了升级版限购措施。其中，北京实施认房又认贷，二套房首付比例提至60%；广州市实施单身限购一套，非本市户籍家庭社保延长了2年；郑州宣布补缴社保不再有效；石家庄规定，非本市户籍居民家庭限购1套房.......

海银金控需要提醒的是：事实上，比各城市收紧房地产购买门槛更严峻的，还有来自政府高层密集的“调控声音”。

国务院副总理张高丽在“中国发展高层论坛2017年会”作主旨演讲时提出，把防控金融风险放到更加重要的位置，妥善处置银行不良资产、债券违约、房地产泡沫、互联网金融等一批风险点，确保不发生系统性金融风险。

央行行长周小川在首次金砖国家财长和央行行长会议上表示，中国金融体系总体健康，但也存在总体杠杆率偏高、债市房市风险和跨市场影子银行业务活跃等风险.......

但是，从海银观点来看，这轮调控是否真能起到预期效果？还是延续民间认为的“越调控越上涨”惯例？需要进行一番全面剖析。

海银观点

海银认为，这次各地房地产调控升级措施密集出台，绝不是无的放矢。

据国家统计局数据，2月份一线城市新建商品住宅价格环比微涨0.1%（上月持平），二线城市上涨0.3%（上月0.1%），三线城市上涨0.4%（上月0.4%），而且房价上涨城市数量也有明显增加。

全国70个大中城市中，2月56座城市新建商品住宅环比上涨，1月为45座；67座城市同比上涨，1月为66座。

海银认为，此前房地产调控措施对遏制房价上涨的效应正在递减，甚至逐步消失，如果不释放新的房地产调控升级措施，那么国内房地产仍可能出现上涨趋势，形成更大的泡沫。

不过，在这些房地产调控升级措施出台后，海银发现市场却出现了一个新观点，就是本轮调控进一步压抑了购房刚需，某种程度给未来房价上涨带来了新空间。

对此，海银认为，越调控越上涨的观点或许在过去数年，可能是成立的。但现在要延续越调控越上涨的惯例，其实非常难。

理由有三点：

一、政府对房地产泡沫的警惕度日益增加，尤其是担心过高房价可能令中国重蹈日本覆辙——随着老龄化社会与经济高增长拐点来临，房价突然开始下跌，导致未来相当长一段时间整个日本GDP零增长，大量银行坏账有待消化，国家负债空前飙涨......因此，控制房地产泡沫不仅仅是引导资金流向实体经济的策略，而是关乎未来中国经济能否可持续较快发展的战略。

二、从这次房地产调控措施而言，从增加土地供应，到银行收紧房贷门槛，加之抬高购房准入门槛，政府采取的一整套有针对性组合拳，势必进一步制约未来一段时间房地产购买需求上升，对房价上涨将起到较大的制约作用。这在去年已经得到体现，在去年一系列房地产调控措施出台后，几乎国内所有城市房价都出现小幅下跌或相对平稳波动的迹象。

三、我们应该充分相信政府调控房价的能力，尤其是在政府高层一再强调“房子是用来住的、不是用来炒的”的环境下，任何房价上涨的风吹草动，都会带来新一轮更激烈的调控措施，所以投资者不要认为此次调控措施出台后，政府会按兵不动，或许还有更激烈的调控措施在路上。

或许，很多投资者（包括海银金控集团）更关心的是，在房地产调控加码的情况下，自己购买的房地产固定收益类产品会不会遇到新的兑付风险？