木头龙旧改盼破题 僵局持续近4年

深圳首批8个城市更新单元之一，项目因部分业主未签约而一再搁浅
推进近4年的罗湖区翠竹街道木头龙城市更新项目，因为部分业主未签约而一再搁浅。一边是大部分业主认可折千赔偿方案，75岁的已搬迁老人感慨“别再让大家继续漂泊”；一边是未搬迁住户对补偿标准、开发商实力、程序合法性存有质疑。旷日持久的拉锯战，恐将令正府、开发商和诸多业主陷入“多输”的困局。
2010年3月，木头龙项目获批成为深圳首批8个城市更新单元之一，深圳市益田集团成为承担改造的市场主体。在该社区的1341户业主中，超过1100户业主已经签下折千补偿协议并搬离小区，盼望早日回迁，住上新楼；而未签约业主与益田集团的博弈仍在进行。
上周，网友撰写的《关于po解我区城市更新难题的议案》提案认为，罗湖在城市更新中应改进居民更新意愿的征集手段，更重视城市更新的社会公益性，同时，深圳市还应加强城市更新的制度建设。
1100多户认可折千赔偿协议
现状
位于罗湖区爱国路以西、华丽路以南的木头龙小区如今杂草丛生，藤葛野枝吞没了几户搬空人家的阳台。楼的外墙上随处可见“折”、“此单元已搬迁”等字样的喷漆。从2011年6月起，木龙头小区应业主要求启动了小区搬迁，已迁走的1000多户业主委托开发商折掉了门窗，未迁业主的防盗窗有如孤岛，漂浮于荒凉安静的旧屋群中。
2010年，深圳将原特区内8个旧住宅小区选为折除重建的试点，木头龙小区名列其中。深圳市城市更新办负责人曾指出，上述旧住宅小区的问题主要是电梯明显缺乏、停车位配置难以满足现行规范要求。翠竹街道相关负责人介绍，早在2007年，木头龙小区部分业主就自发组团考察了深圳几家房地产开发单位，最后邀请益田集团进驻木头龙。
根据相关规划，木头龙社区原有的老旧户型和硬件设施将得到升级，小区将与地铁无缝接驳，建成占地近万平方米的景观花园，还有高端商业配套设施，“郎朗音乐世界”也有意选址于此。在翠竹街道相关负责人看来，木头龙项目“不仅是给居民换个房，还可以改善生活环境”。公开数居显示，折千的消息也令木头龙房价一路涨至近3万元。
截至目前，已有超过1100户业主与益田集团签订了折千补偿协议。最终商定的补偿标准包括1∶1.3的建筑面积赔率、每月每平米60元的搬迁期安置租金、800元每平米的回迁装修费等条件在内。根据深圳各开发商公布的旧住宅折千补偿，1∶1.3的建筑面积赔率堪属最高。
一些业主也将木头龙折除重建的好处概括为“以旧换新、以小换大、以低价换高价”。业主李先生是建筑师，他曾从专业角度为笔者和邻居们算了一笔账：老房子实用率92%，没有电梯，公摊面积小，他家86平米的房子室内面积有79平米。按1∶1.3的赔率，回迁后可以分到111.8平米的建筑面积，根据不低于78%的承诺实用率计算，套内面积可以达到87平方米，比现在足足多出8个平方米，“益田的补偿方案是合算的”。
“当然要签字，早签，早折，早搬新家！”退休干部杨阿姨这样告诉大家。据其介绍，木头龙小区存在老化等众多问题
僵局
目前，木头龙小区城市更新项目已完成了土地及房屋确权、规划设计方案公示及审批、单体户型公示及意见征集等工作，待签约完成后，将确认项目实施主体资质。而签约这一步却迈了很久，未签约业主各有主张，2011年6月以来签约并迁出的1000多户业主陷于焦灼之中，许多家庭的计划因为木头龙项目而搁浅，也有迁出老人在等待回迁的期望中离世。
本以为不用等太久就可以看到小区旧貌换新颜，但自从2011年迁出木头龙小区后，李伯伯一家因租金渐涨又搬了几次家，现在住到了水库新村的一栋潮湿的农民房里。“希望早日搬回新家，让儿子可以有房结婚”，他说。“早日回迁”也是许多曾住在木头龙、现在暂迁他方的居民的愿望。
部分业主为何不愿意签约？理由包括：对补偿标准有意见、年事已高不便搬家、子女需要就近上学、不信任开发商等。而深圳市城市更新办副主任谭权曾指出，未签约业主“核心还是对折千补偿的条件不满意”。
笔者透过益田集团的负责人证实，一些业主在补偿方案方面与开发商一直难以达成一致，“有的人提出的条件已经超出了合理范围，这样对已经签约的业主是不公平的”，“大多数人都同意的赔偿方案应该还是不错的，我们可以在顾及大多数人的情况下，考虑有特殊原因的少数人，但前提是公平合理”。
一位陈姓业主坦言，自己并非不支持城市更新，也并非贪图赔偿，但是对开发商取得资质的过程、折除重建的必要性、商议赔偿方案时的居民参与程度以及开发商的实力等问题存有质疑。上述顾虑缘于缺乏沟通和详细的政策解释。
“之前开发商和业主的沟通确实还不够细致，现在正府和开发商都在很积极地做工作，让政策被更多业主知道，形势逐渐向好的方向发展”，罗湖区木头龙更新工作小组负责人说。为了推进久悬未决的木头龙项目，从去年起，区委、区正府还专门派出5个工作组进驻该社区，向未签约业主解释政策，并维持木头龙小区的治安和卫生状况。而益田集团也一直派专人跟进，逐个约谈业主。
“有人问我们为什么不召集没签约的业主开大会？实际情况是，只要有两个业主愿意来，我都愿意给他们开会”，罗湖区木头龙更新工作小组负责人介绍，自己每接触一位未签约业主，就打开excel文档记下谈话的最新进展。他亦坦言，一些业主不接电话、不开门，许多业主不愿让其他人知道自己接触了工作组，或是正在考虑签约，担心被当成“叛徒”。
目前，罗湖区正府已与益田集团签订了协议，并将设立由正府、企业和银行三方共同设立了监管资金账户，从建设周期、建设标准等方面保障普通业主的利益，以打消业主们对未来的顾虑。
为了说服更多未签业主，小区的广场上反复播放着木头龙社区的未来愿景。这让较早签约的廖爷爷很是伤感。去年最后一天，他的老伴生病离世，之前老两口常回木头龙来看项目进展，盼着能住上电梯房。
■观察眼
破“城市更新难题”
罗湖应有胆识
随着深圳的发展，罗湖的房屋也渐渐老去了。打开“罗湖社区家园网”，半数投诉网帖都与居住小区设施老化、建筑陈旧、管理不足有关。面对住在污水横流、拥挤不堪的小区里的居民，如何给他们一个更好的环境？城市更新成为无论如何都绕不开的民生话题。作为深圳最早建成区，老旧小区遍布的罗湖最有理由为深圳城市更新探路。
2000年，深圳的“叙事起点”渔民村开全市之先河，成为首个城中村改为高档住宅楼的成功案例；去年年底，历时12年之久的鹿丹村片区综合改造终于启动房屋征收补偿协议的签订。这说明城市更新虽然是个棘手的难题，但只要找准方向总能破题。作为深圳市旧住宅区折除重建试点之一的木头龙小区若能成功推进，将对全市产生巨大的参考价值。
破题的第一步是为“城市更新”廓清理解。在国内一些城市“强折”、“血折”等事件的阴霾之下，加之正府政策解释不畅，城市更新特别是折除重建被蒙上浓重的舆论阴影。须知，在信息公开透明、利益分配方式经过协商达成共识的前提之下，城市更新可以直接提升物业升值和生活环境，也是好事一桩。
“少数服从多数，多数尊重少数”是进行公共决策时的基本原则。无论是已签约还是未签约的住户都是街坊邻居，都想让生活更好，零和游戏无法让生活更好。
木头龙难题怎么破？
在上周举行的罗湖区两会上，包括木头龙等项目在内的城市更新难题受到代表、委员的热议。在家园议事厅项目组的建议案中，撰写人苏鹏指出，对于木头龙等旧住宅区的困境，深圳迫切需要出台更细致的配套政策。
罗湖区人大代表、广东国欣律师事务所律师廖耀雄在研读上述“民间版议案”后，亦向大会提出建议案，希望针对目前旧住宅区改造项目所遭遇利益平衡、房屋搬迁及社会稳定等方面的窘况，探索司法救济的机制。
搬迁补偿采用市场化评估
据了解，2009年12月《深圳市城市更新办法》颁布实施后，2010年，深圳共有8个旧住宅小区被列为折除重建试点，但时至今日，这些项目均进展缓慢。
廖耀雄代表在《关于完善老旧住宅区城市更新的建议》中指出，2011年下半年以来，虽然深圳有关部门多次调整老旧住宅区的城市更新政策，但这些政策只是指明了未来旧住宅区改造方向，对目前旧住宅区改造项目所遭遇的利益平衡、房屋搬迁及社会稳定等方面的窘况，并没有针对具体问题提出实质指引和有效帮助。
谭权曾表示，目前，深圳在旧住宅小区的折千补偿上缺乏统一标准，房地产开发商企业具有一定的灵活性，“有的高、有的低，很难平衡，也造成了进展慢”。对此，廖耀雄认为，旧住宅区改造的搬迁补偿费可采用市场化评估机制，将多个机构的评估结果去除最高值、最低值后的平均值作为搬迁补偿指导标准，避免市场无序博弈。
“正府职能部门应当科学制定包括但不限于旧改项目的规划、搬迁补偿安置指导标准、竣工交房的时间等，让业主能看到和享有美好的旧改成果”，廖耀雄说。
利益多元探索司法介入方式和途径
与国内一些城市不同的是，广东省、深圳市的城市更新强调“正府引导，市场主导”，即在计划和规划申报阶段由正府主导，规划计划编制完成、折千标准明确后，由开发商来进行改造。
在谭权看来，市场主导旧住宅小区改造较难的核心原因是权利主体分散，大家利益诉求不同，很难达成100%的统一意见。“而现在的政策是，只要有1家不同意就不能进行强折，这就是旧住宅区改造的困境所在。”
“香港、台湾的司法救济经验值得我们学习，既保护少数权利人的利益，也能够考虑到社会公共利益”，深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺介绍，香港在进行都市更新时，需要开发商和原业主签订补偿合同，达到一定比例后，开发商可以向正府主管部门提出申请，向未签业主出具行政意见书。若业主仍不接受折千，开发商可以向法院申请强制执行，业主也可以进行申诉，由法院判决是否强制折千。
他强调，上述机制的前提是流程必须公开透明，听证会能够保证业主的充分参与，开发商的协议与业主需求都能透明地公示，并且有清晰的法律能够判断谁对谁错。
基层实践适当放宽“百分百”开发商多做沟通
广东建联律师事务所律师王劲松表示，“从我们掌握的资料来看，木头龙的城市更新立项、益田集团进驻木头龙社区的程序是没有问题的”。据他分析，益田集团进驻木头龙小区的时间先于《深圳市城市更新办法》施行的时间，而该集团征求的意见亦符合建筑物总面积占三分之二、总人数占三分之二等规定。
另据2《深圳市城市更新办法实施细则》，属于以旧住宅区改造为主的改造项目的，区正府应当在城市更新单元规划经批准后，组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，形成单一主体。
王劲松表示，“所有”二字可以看出深圳立法的严谨，“但是，一个旧住宅重建项目想要取得百分百的住户同意，在利益多元化的时代是非常困难的”。而罗湖区重建局负责人也坦言，100%的规定在基层几乎无法实现，希望对这一规定适当放宽和调整。
王劲松认为，明确min主表决程序。
在他看来，城市更新对深圳而言才刚刚起步，个中细节尚缺乏明确规定，例如被未签约业主诟病的“开发商被已签约业主授权，帮助折卸门窗”事件，在深圳城市更新办法和实施细则中均缺乏明确规定。“从一般的民事法律角度，权利人已经签约授权，开发商根据协议，就享有采取一些措施的权利。而法律中也没有规定，在部分业主已经签订折千补偿协议的情况下，可不可以折除签约业主的窗户。”
另一方面，邓志旺认为，法律还应对开发商与业主取得联系的过程有所规定，例如台湾的法律中就明确规定了开发商材料的送达过程。“深圳是第一个出台城市更新办法，明确发展商与业主的协调方法的城市”，在邓志旺看来，正府应魄力尝试突破，“只交给市场解决会导致社会资源大量浪费，公共利益被破坏”。