内蒙古自治区乌审旗房管局颁发两个《房屋所有权证书》引发的官司

　　2011年3月22日，乌审旗的边生花、常达来分别与乌海市金丰房地产开发有限责任公 司（以下简称“金丰地产公 司”）签订了两份内容完全一样的《商品房买卖合同》，合同约定金丰地产公 司将其开发的位于乌审旗嘎鲁图镇的水云商厦底商西边第一间、地上五层分别出 售给边生花、常达来二人，该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为五层，地 下一层，其中合同第三 条第五款约定：该商品房建筑面积共大约为1821平方米；常达来与金丰地产公 司之间签订的《商品房买卖合同》内容与边生花的合同内容完全一致，但两份合同均并未约定边生花、常达来二人最终的房产归属形态。

　　合同签订后，边生花、常达来分别向金丰地产公 司支付了50%的房 价款，共计约10078000余元，剩余50%的价款双方约定按国 家贷 款规定办 理按揭贷 款偿还。

　　2011年8月14日，常达来、边生花与白杰签订《售房合同》，就乌审旗水云商厦一层及五层转卖给申请人白杰，价 格为4800元/平米，付 款方式为：从本合同签订之日起即二〇一一年八月十四日生效，十日内支付二百万元，三十日内支付全款（备注：白杰只支付银 行首付 款，即买房 价款的50%，剩余按揭贷 款）

　　2012年3月22日，金丰地产公 司的法定代 表人高广平以个人名义与白杰签订了一份《楼梯协议书》，该协议书约定，高广平将水云商厦一层到五层楼梯间出 售给白杰，并办 理房产证，高广平另给白杰六楼（后知违规建筑）50平米的一间办公室作为公摊补偿。承诺白杰将永久使用，从一层到五层的楼梯间的消防通道，其他楼层人员除消防应急可以疏散之外，平时不得使用本楼梯。至此，高广平违反法 律规定，将本应属于业主共有的消防通道，楼梯等公摊部分，出卖给了白杰。

　　2012年，金丰地产公 司通知边生花、白杰办 理交房手续及银 行抵 押 贷 款事务，而当时边生花、白杰考虑到水云商厦根本不具备交房的条件，于是拒绝了金丰地产公 司的这一不合理请求，由于边生花、白杰“不配合办 理贷 款”，开发商无法收到50%的销 售款，于是将边生花、白杰告上法庭。而被告边生花、白杰在申请法 院调取证据的时候却发现，除了自己手中的购房合同以外，房管局电脑系统里面备案的合同，却是另外一份伪 造的，签 名都不是自己的笔迹。然而，金丰地产公 司却瞒着边生花、白杰，私自伪 造了另外一份《商品房买卖合同》（将事先约定好的每平米4200元擅自更改为每平米2300元 ）向房产局提 供虚假材料，欲对水云商厦进行初始登记。2012年4月16日，乌审旗房屋管理局也颁发了蒙房权证乌审旗字第130021200419号《房屋所有权证 书》。然而，让人意外的是，2013年8月6日，乌审旗房屋管理局针对同一座水云商厦，又颁发了一份蒙房权证乌审旗字第1300313016О8号《房屋所有权证 书》。至此，水云商厦现存有两份《房屋所有权证 书》。

　　据此，边生花、白杰在一审、二审期间据理力争，认为被金丰地产公 司不得出 售消防通道、楼梯等本应属于全体业主的公摊面积,金丰地产公 司更不得将该部门公摊面积计入房产证中。然而，金丰地产公 司这一显而易见的违法行为并未得到一、二审法 院的重视，一、二审法 院径直认定金丰地产公 司出卖公摊面积的行为属合法行为，据此支持了金丰地产公 司的所有诉 讼请求。

　　根据最高人 民法 院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案 件具体应用法 律若干问题的解释》第三 条规定：“除法 律、法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……”，以及《物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权 利，承担义务”。据此规定可知，消防通道、楼梯、建筑物的基础等共有部分，属全体业主共同共有，建设单位不得对外出 售。而本案中，被金丰地产公 司向常达来、边生花出 售的水云商厦西边第一间,正是整个楼层消防通道、楼梯等共有部分，根据上述规定，该出卖行为属无效情形。而一、二审法 院却认为该出卖行为属双方的真 实意思表示，故此认定该协议属有效协议。殊不知协议有效与否除双方意思表示真 实外，其内容亦不得违反法 律、法规的强 制性规定，而边生花、白杰与被金丰地产公 司的法定代 表人高广平之间于2012年3月22日签订的《楼梯协议书》所涉及的内容完全属于法 律、法规所禁止性 行 为，显属无效协议。一、二审法 院判 决适用法 律完全错误。

　　据了解在上级部门的关注下，乌审旗地税局对水云商厦的财务情况进行了彻查。该房企没有给地税部门提 供账目，但稽查人员从其他途径核定了该项目的涉税金额，并且做出了收缴和处罚，但开发商还欠税款600多万，没有能力履行。

　　由于开发商不提 供账目，税务机 关有权依法核定税收。地税局根据当年、当地房地产销 售价 格，算出其总销 售额，再结合此前开发商申报的税收，决定查补税费574万元，滞纳金63万元，罚款279万元，总计916万元。

　　现在已经执行征收300万元，其他剩余600多万元，开发商已经无力缴纳。

　　根据《刑法》第二百另一条：偷税数额占应纳 税额的百分之十以上,不满百分之三十并且偷税数额在一万元以上不满十万元的，或者因偷税被税务机 关给予二次行政处罚又偷税的，处三年以下有期徒刑或者拘 役，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金；偷税数额占应纳 税额的百分之三十以上并且偷税数额在十万元以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。

　　虽然大家都知道我 国房地产项目违法违规现象不少，但乌审旗水云商厦一栋楼就存在偷税漏税、违规建筑、买卖消防通道、签订阴阳合同、冒充购房者提 供虚假材料办 理房产证，这么多问题还是不免令人震 惊。这说明当地房地产开发商很“任性”，相关法 律法规未能有效约束他们。房地产是我 国腐 败高发领域之一，很多开发商之所以敢违法，是因为有某些官 员在背后“撑腰”。因而，这样的事情是否能引起相关部门的重视，是否能引起相关部门发现腐 败线索，是否挖出项目违法背后的所有“蛀虫”，依法惩治腐 败。

　　监 管部门要主动对水运商厦存在的问题“揭丑”、“开刀”，纪 委部门应重视在日常的房产项目监 管工作中，干预、插手房地产开发项目的领 导干 部，要依法依纪追究责任，我们希望乌审旗住建部门和地方政 府也能鼓足勇气，狠治房地产违法开发。